沪尚资讯：房地产交易相关登记政策最新调整解读
核心摘要
2025年9月16日起施行的《自然资源部关于修改〈不动产登记资料查询暂行办法〉的决定》，进一步明确了有权查询不动产登记资料的主体，并将抵押登记、预告登记、异议登记和居住权登记等事项纳入可查询范围。对买卖、抵押、继承和处置不动产而言，交易前核验应从“看产权证”转向“核主体、查登记、审合同、留证据”的完整流程。
一、本次调整的文件依据与适用范围
自然资源部令第18号于2025年9月4日审议通过，2025年9月16日公布并施行。本次修改针对的是不动产登记资料查询规则，不等同于改变房屋买卖、抵押或居住权的实体法律效力，也不意味着任何人都可以任意查询他人房产信息。
规则同时将原有法律依据与《中华人民共和国民法典》衔接。实际办理仍需结合查询人的身份、利害关系、申请材料以及当地登记机构的办事要求判断。
二、登记资料查询主体进一步明确
除权利人和利害关系人外，清算组、破产管理人、财产代管人、监护人、遗产管理人等依法负有管理、处分职责的主体，其查询资格得到进一步明确。这有助于公司清算、破产处置、监护事务、失踪人财产管理和遗产处理中的资产核验。
申请人应准备能够证明法定身份或管理职责的材料。仅凭口头说明、亲属关系或者一般商业合作关系，通常不足以当然取得查询资格。
三、交易中应重点核验四类登记状态
第一，抵押登记。房屋存在抵押并不当然禁止交易，但注销安排、清偿路径和资金监管必须写入合同。
第二，预告登记。预告登记可能影响后续处分，受让人不能只依据卖方承诺判断可交易性。
第三，异议登记。异议登记提示权利归属存在争议，应进一步调查诉讼、登记更正和权属证据。
第四，居住权登记。民法典确立居住权制度后，所有权转移不必然消灭已设立的居住权。购房人若忽略该项登记，可能取得产权却无法按预期占有使用。
四、房地产交易尽调如何相应调整
建议在签约前核验出卖人身份、共有状态、登记簿记载、查封限制和上述四类登记；付款前再次确认产权状态，并在合同中约定解押、迁出、交付、过户、税费和违约责任。涉及婚姻共有、继承、监护或公司资产的，还要核查配偶、继承人、监护人或公司决策程序。
不动产登记查询只能证明特定时点的登记状态，不能替代对房款来源、代理权限、真实意思表示及合同效力的审查。重要节点应保留查询结果、沟通记录和付款凭证。
五、常见误区
“有房产证就没有风险”并不准确；证书展示的信息有限，登记簿及最新限制状态更关键。“网签后一定能过户”也不准确，网签、预告登记和转移登记的法律功能不同。“没有抵押就是可以立即交易”同样片面，查封、共有、居住权、租赁及继承争议均可能影响履行。
FAQ
1. 买方可以直接查询卖方全部房产吗？
不能当然查询。申请人应符合权利人、利害关系人或其他法定查询主体条件，并按登记机构要求提交证明材料。
2. 查到居住权后还能购买吗？
应先核对居住权的设立内容、期限及注销条件，再评估是否符合购房目的，并将处理安排写入合同。
3. 查询一次后是否可以直接等到过户？
登记状态可能变化。对交易周期较长或付款节点较多的项目，宜在关键节点复核。
结论
登记查询规则的调整提升了部分管理处分主体办理事务的可操作性，也提醒交易参与人将抵押、预告、异议和居住权作为常规核验事项。具体个案仍应结合上海登记机构要求、合同文本和权属材料综合判断。
本文仅作一般法律信息交流，不构成针对具体事项的正式法律意见。
——上海沪尚律师事务所
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